Redacción ARG360
Un fenómeno paradójico atraviesa el mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Mientras la oferta de propiedades para alquiler se quintuplicó tras los cambios normativos, los precios en las zonas de mayor demanda no solo se mantienen firmes, sino que continúan trepando a un ritmo acelerado.
Según el último informe elaborado por Mercado Libre Inmuebles junto con la Universidad de San Andrés, la cantidad de avisos de departamentos disponibles en el AMBA creció un 257,9% desde noviembre de 2023, un boom impulsado directamente por la derogación del marco regulatorio anterior. “La actual multiplicidad de opciones ha servido como un mecanismo de equilibrio para los valores del mercado”, señaló Leandro Molina, country manager del portal inmobiliario Zonaprop, en declaraciones recogidas por Infobae.
Sin embargo, ese equilibrio es, por ahora, esquivo en sectores clave. El informe de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés reveló que, durante mayo, San Isidro lideró las alzas entre los municipios del AMBA con un incremento del 4,3% en departamentos, mientras que Núñez fue el barrio de la Ciudad de Buenos Aires que mostró el mayor ajuste, con un avance del 6%. En el caso de las casas, el municipio de Moreno encabezó las subas con un alza mensual del 8,3%.
La fotografía del primer trimestre de 2026, elaborada por el Instituto de Estadística y Censos porteño (Idecba) sobre la base de avisos de Argenprop, muestra que el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en CABA alcanzó los $721.267, con una suba interanual del 33,6%, por encima de la inflación porteña del período (32,1%).
No obstante, este promedio esconde una brecha enorme. Mientras que en Núñez el alquiler de un dos ambientes promedia $834.798**, en el otro extremo, Barracas, el mismo tipo de unidad se consigue por **$606.953, una diferencia de más de $227.000. Para los departamentos de tres ambientes, las diferencias son aún más extremas: Puerto Madero exige un promedio de **$4.740.589** mensuales, mientras que en Vélez Sarsfield el valor ronda los $694.866, una brecha superior al 580%.
“Las familias siguen priorizando ubicación, accesos, seguridad y cercanía con colegios. En muchos casos están dispuestas a resignar metros cuadrados antes que mudarse de barrio”, explicó a iProfesional Lisandro Cuello, especialista inmobiliario que opera en la zona norte porteña.
La tendencia alcista también se replica en el conurbano, aunque con matices. En GBA Norte, el precio promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes se ubica en $778.265** por mes. Allí, La Lucila concentra la oferta más cara del portal, con un valor promedio de **$945.561 mensuales, seguido por Olivos ($941.634) y Vicente López ($913.401). En el extremo opuesto, José C. Paz Centro es el barrio más económico del área norte, con un promedio de $499.205.
Por su parte, en GBA Sur, el precio promedio para un dos ambientes es de **$609.450**, con Canning liderando la oferta más cara ($833.099). En GBA Oeste, el promedio se ubica en **$547.232** mensuales, y Sáenz Peña es el punto más caro de la zona ($739.540).
Detrás de las estadísticas se esconde una realidad mucho más cruda para miles de hogares. Según la última Encuesta Nacional Inquilina elaborada por Inquilinos Agrupados, uno de cada cuatro inquilinos destina entre el 60% y el 100% de su ingreso mensual al alquiler, una situación que empuja al endeudamiento, al multiempleo y, en los casos más extremos, al desalojo económico.
“La flexibilización de las condiciones mediante el Decreto 70/23, que terminó con la Ley de Alquileres, profundizó la crisis habitacional y económica en los hogares inquilinos”, afirmó Gervasio Muñoz, referente de la organización, en diálogo con Infocielo. El relevamiento también reveló que el 64% de los contratos tiene una duración de dos años y el 65% enfrenta aumentos cada tres o cuatro meses, mayormente atados al índice de inflación.
Así, el mercado de alquileres del AMBA transita un 2026 de contrastes: por un lado, la oferta más abundante de los últimos años; por el otro, un escenario donde conseguir una vivienda en una zona bien conectada sigue siendo un privilegio cada vez más costoso.
