--- canonical_url: "https://arg360.com/contenido/2293/cada-vez-discutimos-mas-soberania-la-ley-de-inviolabilidad-de-la-propiedad-priva" title: "Cada vez discutimos más soberanía: la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada desregula el territorio" article_type: "Article" description: "La sesión crítica es este jueves. Los usos, las tierras limítrofes y los porcentajes habilitados" main_image: "https://arg360.com/download/multimedia.normal.8adb64e3dd00c13c.bm9ybWFsLndlYnA%3D.webp" date_published: "2026-08-06T08:28:00-03:00" date_modified: "2026-08-06T08:49:31-03:00" tags: - "Hernán P. Herrera" - "Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada" - "Soberanía" author_name: "Hernán P. Herrera" category_name: "Claves" category_url: "https://arg360.com/categoria/3/claves" --- # Cada vez discutimos más soberanía: la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada desregula el territorio ![30E52D00-71ED-4638-A337-5F314EE0219B_1_201_a](/download/multimedia.normal.8adb64e3dd00c13c.bm9ybWFsLndlYnA%3D.webp) El oficialismo llega a la sesión del jueves con un nuevo intento para darle media sanción a la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. Para darle curso hizo un nuevo anuncio: el tope a la titularidad extranjera de tierra rural pasa del 15% al 25%, cuando el texto original no contemplaba tope alguno. «Sacamos el límite de municipalidad, de departamento y de provincia porque es ridículo», sostuvo la jefa del bloque oficialista, que sumó la eliminación del tope de mil hectáreas en zona núcleo. El propio oficialismo calcula que el resultado se define por un voto, y esa aritmética ordena la secuencia de concesiones. El régimen argentino de tierras rurales descansa sobre cuatro ejes: el porcentaje máximo de superficie admitido en manos extranjeras, la escala territorial en la que ese porcentaje se mide, la trazabilidad del comprador real y las condiciones de destino del predio. La discusión pública se concentró en el primero. El texto que llega al recinto modifica los cuatro, y el efecto conjunto resulta bastante más profundo que un movimiento de diez puntos porcentuales. **El porcentaje: qué mide y cuánto habilita** Conviene comprender la discusión del porcentaje. Un tope agregado cumple una función identificable: fija cuánta superficie de un país puede quedar bajo titularidad externa y ofrece un parámetro verificable del margen restante antes de que el Estado deba intervenir. Es además la única magnitud del régimen que admite seguimiento anual y comparación internacional. Los datos del Registro Nacional de Tierras Rurales ubican la extranjerización en torno al 6% de la tierra rural argentina: unos 16 millones de hectáreas sobre 267 millones. El techo vigente del 15% habilita alrededor de 40 millones, con lo cual el margen disponible ronda hoy (sin la reforma) los 24 millones de hectáreas. El 25% eleva ese techo a unos 67 millones y lleva el margen a unos 50 millones adicionales, si sale la reforma. La modificación agrega, en números redondos, 27 millones de hectáreas de habilitación —una superficie cercana a la de la provincia de Buenos Aires— y duplica el espacio disponible para nuevas adquisiciones. Esa magnitud merece discutirse por sí misma, y también junto con los tres ejes restantes, que definen quién compra, dónde y para qué. **La escala de aplicación** La Ley 26.737 aplica el 15% en tres niveles: nacional, provincial y departamental. El tercero es el que efectivamente restringe. Entre 36 y 49 departamentos superan hoy ese porcentaje, según el corte y el año que se tome. En San Carlos, Salta, la titularidad extranjera roza el 60% de la superficie; en Lácar, Neuquén, supera la mitad. Se trata de los valles salteños y los lagos patagónicos, donde el precio de la hectárea dejó hace tiempo de guardar relación con su capacidad productiva. Un techo medido sobre el total nacional deja esa concentración fuera del cómputo, porque un departamento entero pesa poco al promediarlo contra 267 millones de hectáreas. El anuncio oficial lo describe con precisión al informar la eliminación de los límites municipal, departamental y provincial. El punto técnico queda planteado: el porcentaje sube diez puntos y, en el mismo movimiento, desaparece la escala en la que ese porcentaje se volvía operativo. **Las tierras limítrofes** El proyecto deroga además el artículo del decreto de 1944 que declara de conveniencia nacional que los bienes ubicados en zona de seguridad de frontera pertenezcan a ciudadanos argentinos nativos. Vale medir esa decisión contra el mapa regional, porque los diez países sudamericanos sostienen algún régimen fronterizo. Perú lo fija en su Constitución con una franja de cincuenta kilómetros y pérdida del derecho en beneficio del Estado; Bolivia y Paraguay establecen la misma distancia; Ecuador combina veinte kilómetros con las áreas de seguridad y las áreas protegidas; Brasil exige asentimiento previo del organismo de seguridad nacional; y Chile, el régimen más abierto de la región, reserva a chilenos las tierras fiscales hasta diez kilómetros del límite terrestre. La Argentina sería el único caso sudamericano que discute debilitar ese resguardo. **El referente brasileño** La justificación oficial del número apela a la experiencia comparada: el 25% se habría elegido porque «Brasil tiene ese porcentaje», y porque Brasil multiplicó por cuatro su capacidad productiva agropecuaria en las últimas tres décadas. La Ley 5.709, vigente allí desde 1971, precisa el alcance de esa referencia. Ese 25% se aplica a la superficie de cada municipio, la unidad territorial más pequeña del sistema federal brasileño, que es exactamente el nivel de desagregación que el proyecto argentino elimina. El régimen brasileño incorpora además tres capas ausentes en el texto local: un extranjero individual puede adquirir hasta cincuenta módulos de explotación, una misma nacionalidad queda limitada al 40% de ese cuarto municipal, y las personas jurídicas requieren autorización del Congreso por encima de cien módulos y solo compran si destinan el predio a un proyecto productivo aprobado previamente por el organismo federal. Un dictamen de la Advocacia-Geral da União, revisado en 2010, extendió la ley a las empresas brasileñas bajo control extranjero. En cuanto al crecimiento, la comparación opera en sentido inverso al que se la invoca: Brasil expandió su producción agrícola con la Ley 5.709 vigente durante todo el período, y el proyecto que buscó derogarla lleva siete años trabado en el Congreso. **El cotejo con el resto de la región** La afirmación oficial de que «Uruguay, Chile, Paraguay y México no tienen nada» admite un contraste directo con la normativa vigente. México prohíbe en su Constitución que un extranjero adquiera el dominio directo de tierras y aguas en una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y cincuenta a lo largo de las costas, y el acceso se instrumenta mediante fideicomiso bancario con permiso de la Cancillería y firma de la cláusula Calvo, por la cual el comprador renuncia a invocar protección diplomática. Uruguay exige desde la Ley 18.092 que las sociedades anónimas mantengan su capital en acciones nominativas de personas físicas, que es la herramienta más eficaz conocida contra el testaferro. Paraguay declara zona de seguridad fronteriza los cincuenta kilómetros contiguos al límite internacional y sanciona con nulidad de orden público la adquisición por oriundos de países limítrofes. Chile reserva las tierras fiscales próximas a la frontera y excluye a esos mismos nacionales de las zonas declaradas. De los cuatro países mencionados, los cuatro cuentan con régimen. **La condición de destino** Los países que regulan la tierra con mayor rigor concentran el esfuerzo en el destino del predio antes que en el pasaporte del titular. Brasil exige proyecto productivo aprobado con anterioridad a la escritura. Dinamarca obliga a quien adquiere un campo de más de treinta hectáreas a fijar residencia permanente en el propio establecimiento dentro de los seis meses y a explotarlo personalmente. Quebec pondera el uso previsto y el impacto sobre el precio de la tierra en la región. Nueva Zelanda requiere demostrar beneficio sustancial en empleo, tecnología, exportaciones y procesamiento de materia prima. Japón vigila el uso del suelo en el entorno de sus instalaciones estratégicas. El texto argentino resuelve la titularidad y deja abierto el destino: admite la compra sin exigir plan de explotación, residencia ni compromiso productivo. El expediente que tramita en Río Negro permite dimensionar esa apertura. Casi veinte mil hectáreas con bosque nativo, glaciares, lagunas y nacientes de agua dulce, dentro de un área natural protegida y de la zona de seguridad de frontera, escrituradas a poco más de cien dólares la hectárea con fondos donados por un Estado extranjero. El destino declarado bajo juramento es un coto de caza. **Registro y trazabilidad del beneficiario final** La cifra del 6% existe porque existe un registro obligatorio que la construye. Estados Unidos puede afirmar que menos del 4% de su tierra agrícola privada está bajo tenencia foránea porque la ley AFIDA obliga desde 1978 a declarar toda participación del 10% o más, hasta tres niveles de propiedad, y ese reglamento se reescribe ahora por primera vez en dirección más exigente. Paraguay convive con una estimación de organizaciones no gubernamentales cercana al 35% del territorio bajo control extranjero, precisamente por la ausencia de un registro estatal. El proyecto deroga el Consejo Interministerial de Tierras Rurales y retira al Registro su función de control. El argumento resulta independiente de la posición que cada uno sostenga sobre la extranjerización: quien defiende el 25% necesita el registro tanto como quien defiende el 15%, porque sin medición el techo se vuelve declarativo. **El capítulo de manejo del fuego** El texto elimina también la prohibición de cambiar el uso económico de un campo durante sesenta años después de un incendio. La fundamentación oficial señala que el productor inocente carga con una doble condena cuando el fuego proviene del vecino, y el punto tiene mérito y merece atención legislativa. La veda se diseñó, sin embargo, como una regla objetiva justamente porque probar quién inició un incendio resulta extremadamente difícil, y ese mismo obstáculo probatorio va a enfrentar la restricción que el oficialismo promete conservar para el negocio inmobiliario. Un régimen de excepciones fundado en la culpa exige una capacidad de investigación que hoy el Estado no reúne. **Asimetría entre la agenda externa y la interna** La discusión deja a la vista una asimetría que excede a este proyecto. La política económica externa despliega una energía considerable —la negociación arancelaria con Estados Unidos, el acuerdo por fuera del Mercosur, el RIGI, una agenda permanente de captación de inversiones— mientras puertas adentro la misma administración desarma instrumentos con velocidad equivalente. La experiencia comparada muestra ambos movimientos operando en sentido inverso. Estados Unidos reescribe AFIDA por primera vez desde 1978, incorpora al Departamento de Agricultura al organismo de revisión de inversiones por seguridad nacional y acumula veinticuatro estados con restricciones, todo mientras negocia aranceles con medio mundo. Brasil absorbió un arancel del 50%, respondió con ley de reciprocidad y ante la Organización Mundial del Comercio, y mantuvo intacta su ley de 1971. El saldo material de la asimetría local ya admite medición: la preferencia arancelaria del 10% que la Argentina obtuvo se diluyó cuando la Corte Suprema estadounidense frenó el esquema de Trump y el tope quedó en 15% para todos por cinco meses, y Juan Carlos Hallak describió el andamiaje resultante como endeble. La negociación externa consiguió una ventaja transitoria y la decisión interna compromete un activo permanente. **Un antecedente de largo plazo** La Argentina ya resolvió una vez el acceso a la tierra confiando en el mercado. La ley de inmigración y colonización de 1876 se propuso poblar el territorio con colonos, y el financiamiento de la campaña al desierto se resolvió vendiendo tierra por anticipado, en lotes grandes y a pocos compradores. El resultado fue una estructura agraria concentrada que todavía condiciona la discusión ciento cincuenta años después. La tierra es el activo donde las decisiones institucionales sobreviven a los gobiernos que las adoptan, y ese rasgo aconseja tomarlas con margen de deliberación. Modificar el régimen de 2011 puede constituir una necesidad razonable, sobre todo después del decreto de 2016 que elevó del 25% al 51% el umbral desde el cual una sociedad local se considera extranjera. La discusión tendría otro carácter si el proyecto conservara el nivel departamental, donde el límite efectivamente opera; si incorporara identificación del beneficiario final, como resolvieron Brasil con su dictamen sobre empresas bajo control extranjero, Uruguay con las acciones nominativas y Francia con el control de las cesiones societarias; si condicionara la adquisición a un destino productivo verificable; y si fortaleciera el Registro con datos abiertos y actualizados. Ninguna de esas condiciones espanta capital: las aplican Canadá, Dinamarca, Estados Unidos, Brasil y Nueva Zelanda, que compiten por inversión todos los días. Un régimen de tierras funciona cuando el porcentaje, la escala, la trazabilidad y el destino se sostienen entre sí, y el texto que llega al recinto mueve el primero mientras desarma los otros tres. De ahí que la sesión del jueves alcance bastante más que un número: define con qué instrumentos contará el Estado argentino para decidir qué ocurre con el suelo donde viven, trabajan y producen cuarenta y siete millones de personas. **Límites, trazabilidad y usos de la tierra en catorce regímenes** *Área de Economía del Instituto Argentina Grande sobre normativa vigente y datos oficiales de registro. Agosto de 2026.* **País** **Techo, escala y zonas reservadas** **Trazabilidad del dueño real** **Condición de uso** **Extranjerización conocida** **Argentina, hoy** 15% nacional, provincial y departamental. Tope de 1.000 ha en zona núcleo. Frontera reservada y cuerpos de agua protegidos. Sí. La sociedad local bajo control extranjero cuenta como extranjera, con umbral del 51% desde 2016. Registro obligatorio. Veda de 30 años para vender o cambiar el uso de tierra rural incendiada. ≈6%. Unos 16 de 267 millones de hectáreas. **Argentina, si sale la reforma** 25% solo a nivel nacional. Caen los niveles municipal, departamental y provincial, el tope de 1.000 ha y el artículo que sostiene la zona de frontera. No. Extranjero queda limitado al Estado extranjero. El Registro pierde su función de control. Ninguna. Se elimina además la veda posterior a incendios. Dejaría de haber medición oficial. **Brasil** 25% de cada municipio, con 40% de ese cuarto por nacionalidad. 50 módulos por persona. Asentimiento de seguridad en la frontera. Sí. El dictamen de la AGU alcanza a empresas locales bajo control extranjero. Catastro obligatorio. Proyecto agrícola, ganadero, industrial o de colonización aprobado antes de escriturar. Registro en el INCRA. Ley vigente desde 1971. **Uruguay** Sin techo de superficie. Sí, y es su herramienta central: las sociedades anónimas requieren acciones nominativas de personas físicas. Sin condición general. Trazable por la vía societaria. **Paraguay** Sin techo. Franja de 50 km con nulidad de orden público para oriundos de países limítrofes. Acciones nominativas y no endosables. Sin condición. ≈35% estimado por ONG, sin registro estatal. **Chile** Sin techo. Tierras fiscales hasta 10 km de frontera reservadas y limítrofes excluidos en zonas declaradas. Sin control societario ni registro de titularidad extranjera. Ninguna. Sin medición oficial. **México** Prohibición constitucional de dominio directo en 100 km de fronteras y 50 km de costas. Fideicomiso bancario con permiso de Cancillería y cláusula Calvo. Registro de inversión extranjera. El fideicomiso define el fin, residencial o no residencial. Registrada operación por operación. **Canadá** En hectáreas y por provincia: 10 acres en Saskatchewan, 20 en Alberta, 40 en Manitoba, 4 ha en Quebec. Sí. Saskatchewan exige mayoría accionaria residente y excluye fondos de pensión desde 2016. Quebec pondera el uso previsto y el impacto sobre el precio regional. La auditora de Saskatchewan marcó en 2024 fallas de seguimiento. **Estados Unidos** Sin prohibición federal. 24 estados restringen y 7 endurecieron en 2026. Revisión de seguridad cerca de bases militares. Sí. AFIDA obliga desde 1978 a declarar tenencias del 10% o más, hasta tres niveles de propiedad. Sin condición federal general. <4% de la tierra agrícola privada: 46 M de acres (2024). **Dinamarca** Sin techo. Autorización previa para quien no acredite cinco años de residencia. La autorización alcanza a personas jurídicas. Residencia en el campo a los seis meses y explotación personal por encima de 30 ha. Controlada por autorización previa. **Francia y la UE** Sin techo. Las SAFER ejercen derecho de preferencia sobre cada venta. Sí. Desde la ley Sempastous de 2021 el prefecto autoriza o rechaza toda cesión societaria de control. Objetivo escrito en la ley: frenar la concentración y el acaparamiento. La Comisión admite exigir explotación personal y residencia. **China** Sin propiedad privada del suelo. Ningún extranjero puede ser propietario. Solo se transfieren derechos de uso. Plazos por destino: 70 años residencial, 50 industrial, 40 comercial. Cero por definición legal. **Israel** La Ley Básica de 1960 prohíbe vender tierras del Estado y del Fondo Nacional Judío. Administración centralizada en la Autoridad de Tierras de Israel. Arrendamientos de 49 o 98 años renovables con aprobación. 93% del suelo bajo régimen público. **India** Prohibición total de comprar tierra agrícola, plantación o casa de campo. Alcanza a personas físicas y jurídicas. Multa de hasta el triple y confiscación. La herencia es la única vía de acceso. Cercano a cero. Fuentes: Ley 26.737 y Registro Nacional de Tierras Rurales · Lei 5.709/1971 y dictamen AGU (Brasil) · Ley 18.092 (Uruguay) · Ley 2.532/2005 (Paraguay) · DL 1.939/1977 (Chile) · art. 27 constitucional y Ley de Inversión Extranjera (México) · legislación de Saskatchewan, Alberta, Manitoba y Quebec (Canadá) · AFIDA 1978 y USDA al 31/12/2024 (Estados Unidos) · Ley de Explotaciones Agrícolas (Dinamarca) · ley Sempastous 2021 y comunicación interpretativa de la Comisión Europea de 2017 · Constitución de 1982 y Código Civil de 2020 (China) · Ley Básica: Tierras de Israel, 1960 · Foreign Exchange Management Act 1999 y reglas de 2019 (India). *[Hernán P. Herrera](https://www.instagram.com/hernanpherrera/) es coordinador del área de economía del Instituto Argentina Grande (IAG).* --- *Contenido creado y optimizado para IA con [Medios CMS](https://medios.io)* — Plataforma profesional para la gestión de medios digitales y portales de noticias.